Baudarlehen

“Welches Finanzierungsprodukt entspricht meinen persönlichen Bedürfnissen?”

Diese und ähnliche Fragen werden aufgeworfen, wenn sich der künftige Eigenheimbesitzer Gedanken über die Baufinanzierung machen muss. Die gesteckten Ziele wie auch die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals spielen dabei eine besondere Rolle.

Allgemein gültige Patentlösungen können meist nicht geboten werden, da die individuellen Spielräume der Darlehensnehmer wie auch die persönliche Lebenssituation variieren. Ein wichtiges Kriterium bildet der anvisierte Stichtag der Schuldenfreiheit. (more…)

Wer von vermögenswirksamen Leistungen profitieren kann, liegt mit einer Anlage in den klassischen Bausparvertrag richtig. Anlagevarianten dieser Art weisen keine Verlustrisiken auf und eignen sich für Anleger, denen Fonds zu unsicher erscheinen.

Soll der Bausparvertrag als reiner Sparvertrag abgeschlossen werden, muss der Vertrag passend zugeschnitten sein. Konkret bedeutet dies, dass hohe Sparzinsen geboten werden und durch eine niedrige Bausparsumme moderate Abschlussgebühren bezahlt werden müssen. (more…)

Grundsätzlich ist eine Auszahlung möglich, wobei dem Bausparer zwei Varianten zur Verfügung stehen.

Hat man ein einst geplantes Bau- oder Kaufvorhaben verworfen, kann der Sparer auf das zinsgünstige Bauspardarlehen verzichten und sein eingezahltes Kapital, inklusive der Zinsen, auszahlen lassen.

Konnte man von staatlichen Zulagen in Form der Arbeitnehmersparzulage oder der Wohnungsbauprämie profitieren, muss man die gesetzliche Sperrfrist von sieben Jahren im Auge behalten. Erfolgt die Auszahlung innerhalb dieses Zeitraumes, muss der Sparer damit rechnen, dass der Fiskus bereits gezahlte Zulagen zurück fordert. (more…)

Die Direktversicherung ist eine betriebliche Altersvorsorge. Hier schließt der Arbeitergeber für seinen Arbeitnehmer eine Lebensversicherung oder Rentenversicherung bei einer Versicherungsgesellschaft ab. Vorteil der Direktversicherung ist die pauschal Versteuerung von nur 20%.

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Immer häufiger entscheiden sich Mieter, ihren Wunsch von der eigenen Immobilie in die Tat umzusetzen.

Angesichts tendenziell ansteigender Mieten und momentan noch recht günstigen Immobilienpreisen, fällt diese Entscheidung umso leichter. Wer sich dazu auch den noch günstigen Bauzins ansieht, wird gern die Möglichkeit nutzen, mit dem Erwerb oder Bau der eigenen vier Wände auch etwas Wertbeständiges für das Rentenalter zu schaffen. Denn immer mehr Menschen sehen die Investition in eine Immobilie als zusätzliche Altersvorsorge.

Doch sollte man nicht nur der Wahl der geeigneten Immobilie Beachtung schenken. Genauso wichtig ist es, eine Immobilienfinanzierung auf den Weg zu bringen, die ein sorgenfreies Weiterleben während der Finanzierungsphase ermöglicht. In unmittelbarem Zusammenhang steht dabei eine gute Beratung.

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Wer mit der Realisierung seines Bau- oder Kaufvorhabens nicht nur die persönliche Lebensqualität verbessern und etwas  Wertbeständiges für den Ruhestand schaffen will, sondern auch lange vorher sorgenfrei weiter leben möchte, sollte clever finanzieren.

Dazu gehört in erster Linie, die individuell passende Finanzierungsvariante zu finden, die dem Darlehensnehmer auch noch entsprechende Freiräume ermöglicht und finanziellen Engpässen vorbeugt.

Denn wer sich dazu entschlossen hat, den Mieterstatus gegen den eines Eigenheimbesitzers zu wechseln, möchte seinen gewohnten Lebensstandard auch weiterhin aufrecht erhalten. Wer sich für eine optimale Immibilienfinanzierung entschlossen hat und auch den geeigneten Geldgeber nutzen kann, investiert mit einer Immobilie auch in die eigene Altersvorsorge. Denn wer im Ruhestand keine Miete mehr zahlen muss, wird nicht so schnell auf finanzielle Engpässe stoßen. Eine objektive Selbsteinschätzung der finanziellen Situation kann Aufschluss darüber geben, welche monatlichen Belastungen das Budget verträgt, ohne sich einschränken zu müssen.

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Das haben Eigenheim-Besitzer längst hinter sich, weshalb es ihnen ziemlich leicht fällt, sich das derzeit günstige Baugeld auch in Zukunft zu sichern. Selbst wenn die Anschlussfinanzierung erst in zwei oder in drei Jahren ansteht. Das dazu passende Instrument hat die Bezeichnung „Forward-Darlehen“. Solche Vorauskredite sind momentan sehr günstig und mit relativ niedrigen Aufschlägen zu haben. Grund ist die aktuelle Zinsstrukturkurve am Rentenmarkt, bei der die Rendite für länger laufende Zinspapiere nur geringfügig höher oder sogar niedriger ist als die Rendite für kürzere oder mittellange Zinstitel.

Tatsächlich sind Foward-Darlehen letztlich das einzige, zugleich auch das optimale Vehikel, die momentan günstigen Zinskonditionen über einen längeren Zeitraum zu konservieren. Schon heute die künftigen Darlehenskonditionen festzuzurren lohnt besonders, wenn der Umschuldner mit später spürbar teurerem Baugeld rechnet. Diese Kalkulationssicherheit hat indes ihren Preis. Wer nämlich als Immobilieneigentümer zwecks späterer Anschlussfinanzierung jetzt ein Forward-Darlehen abschließt, der zahlt einen Zinsaufschlag auf den heute gültigen Kreditpreis. Dieser Aufpreis ist umso höher, je länger die verabredete Forward-Zeit ist.

Durch diesen Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen wälzen die Geldhäuser künftig mögliche Zinsrisiken weit gehend auf den Finanzierer ab. Und für diesen wiederum ist der Zinszuschlag im Grunde nichts anderes als der Beitrag zu einer Risikoversicherung. Wenn alles gut geht, hat er das Geld in den Wind geschrieben. Im Ernstfall – also falls die Zinsen deutlich nach oben schießen – freut er sich darüber, rechtzeitig eine solche Versicherung abgeschlossen zu haben.

Doch nicht nur die Unsicherheit, in welche Richtung der Zinszug in den nächsten Monaten rollen wird, spricht momentan für die strategische Option eines Forward-Darlehens. Denn derzeit sehen sich Anleger und Kreditnehmer gleichermaßen einem recht ungewöhnlichen Phänomen gegenüber: einer leicht inversen Zinsstruktur. Dieser Fachbegriff bedeutet: Der Rendite- bzw. Zinsabstand zwischen kürzeren und längeren bzw. langen Laufzeiten hat sich – historisch betrachtet – ungewöhnlich stark verringert. Vorübergehend brachten somit Euro-Staatsanleihen mit einer vergleichsweise kurzen Laufzeit sogar einige Ticks mehr Gesamtverzinsung als Längerläufer. Vergleichbar war die Tendenz bei Pfandbriefen, mit denen sich Hypothekenbanken zwecks Vergabe von Baudarlehen refinanzieren. Diese sehr flache bis leicht inverse Zinsstrukturkurve führt zu vergleichsweise geringen Aufschlägen bei Forward-Darlehen.

Fraglich ist allerdings, ob die Hausbank, die vor Jahren das derzeit laufende Hypothekendarlehen vergeben hat, einen solchen Vorauskredit tatsächlich auch anbietet. In der Regel erhält nämlich der Schuldner ein paar Monate vor der fälligen Anschlussfinanzierung ein Angebot seines Darlehensgebers. Die darin genannten Zinskonditionen zählen erfahrungsgemäß oft nicht zu den besten, die der Markt hergibt, monieren Verbraucherschützer. Das ist vom bisherigen Geldgeber kühl kalkuliert. Er rechnet nämlich damit, dass sich der Darlehenskunde nicht die Mühe macht, Vergleichsangebote einzuholen. Zumal der Wechsel des Geldgebers mit erheblichem zeitlichen und auch bürokratischen Aufwand verbunden ist.

Auf einen Konditionenvergleich zu verzichten ist möglicherweise ein kostspieliger Fehler. Denn bei der Anschlussfinanzierung gilt es vor allem, nicht vorschnell das Angebot des aktuellen Kreditgebers zu unterzeichnen. Wegen des harten Konkurrenzkampfes unter den Hypothekenfinanzierern sind Zinsersparnisse von einigen Zehntel Prozentpunkten möglich. Und diese wiegen die Mühe, die mit dem Wechsel des Geldgebers verbunden ist, bei weitem auf.

Doch nicht nur Häuslebauer, die demnächst erst den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen, benötigen eine passgenaue Finanzierungsstrategie. Auch langjährige Eigenheim-Besitzer, deren Zinsbindungsfrist demnächst endet und die deshalb eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten sich Gedanken machen. Erneut ist ein zuteilungsreifer Bausparvertrag fast immer Gold wert. Es gibt aber auch andere bewährte Instrumente, um eine Anschlussfinanzierung solide zu gestalten.

Hintergrund: Viele Experten sind sich uneins über den künftigen Zinstrend. Baugeld könnte durchaus teurer werden. Deshalb empfehlen langjährige und erfahrene Marktbeobachter Bauherren und Käufern, die in Kürze Geld fürs Eigenheim benötigen: schnell handeln. Die aktuelle Situation sei nämlich ideal, um vom Mieter zum Eigentümer zu werden, da die Hypothekenzinsen immer noch sehr niedrig seien und die Immobilienpreise vielerorts nach wie vor attraktiv. Beachtenswert ist aber auch: Mittlerweile kosten Hypotheken-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung wieder deutlich mehr als vier Prozent. Es ist noch gar nicht so lange her, da lag der Preis für Baugeld rund einen halben Prozentpunkt niedriger. Dieser Anstieg dokumentiert, wie schnell sich die Situation an den Rentenmärkten, von denen der Trend bei den Hypothekenzinsen letztlich bestimmt wird, ändern kann. Obwohl Baugeld noch immer rekordverdächtig günstig ist, können schon in einem Jahr oder bereits in ein paar Monaten – wer weiß das heute schon – die guten Zinskonditionen Makulatur sein.

Wer also als bereits ein wenig erfahrener Häuslebauer nicht heute, sondern erst künftig wegen der dann anstehenden Anschlussfinanzierung ein neues Darlehen benötigt, dem bleiben letztlich nur zwei Alternativen: entweder darauf hoffen, dass Baugeld bis dahin nicht sündhaft teurer geworden ist. Oder bereits heute die richtigen strategischen Weichen stellen, damit später möglicherweise deutlich höhere Hypothekenzinsen das Familienbudget nicht aus den Angeln heben.

Dabei sind Eigenheim-Besitzer mit einem fixen Termin für die Anschlussfinanzierung in einer weit besseren Lage als Bauherren und Käufer, die heute noch nicht wissen, wann sie ein passendes Objekt finden und deshalb ein Hypothekendarlehen benötigen werden. Denn nur auf das vage Vorhaben hin, dass irgendwann in den nächsten Monaten der Eigenheimerwerb ansteht, wird niemand heute ein Hypothekendarlehen vergeben. Erstfinanzierer können dann nur hoffen, dass Baugeld auch in einigen Monaten oder nächstes Jahr noch vergleichsweise preiswert ist, sobald also das schmucke Reihenhäuschen am Rande der Stadt oder die schnieke Eigentumswohnung in guter Citylage plötzlich gefunden wird.

Seit Jahrbeginn 2007 ist der Spielraum für steuerfreie Kapitaleinkünfte deutlich kleiner geworden. Je höher die Verzinsung, desto früher greift das Finanzamt zu.

Zinssatz/Ertrag 1)              Vermögen bei Alleinstehenden 2)  Vermögen bei Eheleuten 2)

p.a.                                       2006                     2007                     2006                     2007 

1                                          142.100                              80.100                 204.200                              160.200

2                                          71.050                 40.050                 142.100                              80.100

3                                          47.367                 26.700                 94.734                 53.400

4                                          35.525                 20.025                 71.050                 40.050

5                                          28.420                 16.020                  56.840                 32.040

6                                          23.683                 13.350                 47.367                 26.670

1) Angaben in Prozent, 2) Angaben in Euro;  Quelle: eigene Berechnungen, zum Teil leicht gerundet

Angesichts des spürbar verringerten Sparerfreibetrags ist Bausparen noch attraktiver geworden als sowieso schon. Hintergrund: Bausparen funktioniert, vereinfacht ausgedrückt, in zwei Phasen. Über mehrere Jahre wird ein Bausparguthaben angespart, indem in der Regel jeden Monat eine bestimmte Bausparrate eingezahlt wird. Irgendwann ist der Bausparvertrag dann zuteilungsreif. Vorausgesetzt, der Bausparer hat bestimmte Vorgaben erfüllt. Dazu zählen das Erreichen eines bestimmten Bausparguthabens sowie persönlicher und allgemeiner Bewertungszahlen. Sobald also der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer seine Bausparsumme ausgezahlt. Diese ergibt sich aus dem bis dato erreichten Bausparguthaben sowie dem Bauspardarlehen.

Zur Bausparsystematik zählt auch, dass die eingezahlten Raten während des Vermögensaufbaus von der Bausparkasse verzinst werden. Das spätere Bauspardarlehen wiederum, das bei Zuteilung des Bausparvertrags dem Kassenkunden überwiesen wird, kostet Geld – nämlich Sollzinsen. Aus dieser Wirkungsweise ergeben sich einige Stellschrauben in punkto Haben- und eben Sollzins. Will heißen: Je höher der Anlagezins während der Ansparphase ist, desto höher fällt auch der spätere Zins des Bauspardarlehens aus. Und umgekehrt. Entscheidet sich der Bausparer für einen Tarif mit niedriger Habenverzinsung, so ist auch der Preis des späteren Bauspardarlehens vergleichsweise gering.

Und diese Tatsache zeigt angesichts des seit Jahresbeginn 2007 beinahe halbierten Sparerfreibetrags unübersehbare steuerliche Vorteile. Dies bedeutet: Falls der Bausparer sich für einen in der Ansparphase gering verzinsten Bauspartarif entscheidet, schont er seinen Sparerfreibetrag. Denn vergleichsweise niedrige Habenzinsen bedeuten, dass der Sparerfreibetrag erst spät ausgeschöpft wird und Kapitaleinkünfte wie Bauspar- und andere Zinsen sowie Dividenden und Fondsausschüttungen nicht so schnell dem Zugriff des Finanzamts unterliegen.

Nun mögen niedrige Habenzinsen für Kapitalanleger allgemein nicht erstrebenswert sein. Doch in punkto Bausparen sind sie fast immer lukrativ. Denn, wie eben bereits gesagt, bedeutet eine niedrige Verzinsung während des Ansparens eines Bausparguthabens, dass der künftige Häuslebauer und Finanzierer ein sehr preiswertes Bauspardarlehen erhält. Dessen Konditionen sind oft niedriger als die aktuellen Zinssätze herkömmlicher Hypotheken-Darlehen. Im Klartext: Durch den Zinsverzicht in der Ansparphase sichert sich der Bausparer einen praktisch konkurrenzlos billigen Bausparkredit. Dies macht eine Eigenheimfinanzierung langfristig kalkulationssicher.

Zumal man beachten muss, dass die Hypothekenzinsen bei der Finanzierung eines selbstgenutzten Wohneigentums nicht Steuern sparend geltend gemacht werden dürfen. Anders etwa als bei der Finanzierung von Mietimmobilien, wo die Schuldzinsen mit den Mieteinnahmen Steuern sparend verrechnet werden dürfen.

Somit hat der auf 750 Euro pro Kalenderjahr und Person verringerte Sparerfreibetrag durchaus positive Aspekte. Daraus resultiert nämlich letztlich – auf Basis von Bausparverträgen – eine kluge Finanzierungsstrategie für das selbstgenutzte Wohneigentum.